Анна Трифонова : Как решить жилищный вопрос?
Жилищный вопрос, как известно, является одним из самых важных в жизни человека. К его решению большинство людей подходят основательно, взвешивая все «за» и «против», изучая изменения в законодательстве и государственных программах, анализируя рынок предложения. По статистике 41% жителей первого наукограда России испытывает потребность в улучшении жилищных условий, при этом 78% из них хотят переехать в новую квартиру. И разобраться во всем многообразии предложений застройщиков бывает крайне сложно. Для того, чтобы не наделать ошибок при выборе квартиры и заранее предусмотреть все нюансы, мы решили посоветоваться со специалистом в сфере недвижимости с 15-летним стажем. На вопросы журнала ответила руководитель компании "Вся недвижимость" и начальник отдела продаж жилого комплекса "Скандинавия" Анна Трифонова.
Анна, расскажите, пожалуйста, о новых тенденциях рынка недвижимости - изменениях, вступивших в 2018 году, в частности по ипотеке
Самой долгожданной новостью для многих семей стал указ Президента о старте программы так называемой "семейной ипотеки". Кратко суть данной программы состоит в следующем: семьи, в которых начиная с 1 января родится второй и/или третий ребенок, могут оформить ипотеку под 6% годовых на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости. И, что немаловажно, семьи, имеющие ранее взятый действующий ипотечный кредит, также смогут получить льготную ставку в случае его рефинансирования, при условии, что у них родился или родится второй и/или третий ребенок в период действия программы. Срок действия льготной ставки по ипотеке государством ограничен и составит 3 года на второго ребенка и 5 лет на третьего. На этот период оплату ставки по жилищному кредиту свыше 6% перед банком возьмет на себя государство, по окончанию льготного срока процент вырастет до размера ключевой ставки ЦБ РФ на дату выдачи кредита.
Об участии в программе уже заявили многие банки, предоставляющие ипотеку: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк и другие. Правда, в настоящее время еще идет подготовительный этап и в Обнинске, насколько мне известно, сделок с использованием семейной ипотеки пока не зарегистрировано. Но, я уверена, что данный процесс в скором времени будет пользоваться большой популярностью.
Возможно вопрос прозвучит некорректно, но очень интересно, кого из застройщиков вы, как специалист, выделяете на местном рынке? Может быть, у нас даже какой-то рейтинг получится?
Не переживайте (улыбается), это вполне корректный вопрос. Более того, я с удовольствием на него отвечу. Обнинский рынок новостроек в полной мере готов удовлетворить практически любой спрос: на сегодняшний день в городе строится тринадцать жилых комплексов в сегментах от эконом до бизнес-класса. У каждого строящегося проекта есть свои "изюминки" - то, что привлекает будущих новоселов именно в эти жилые комплексы.
Так, например, существует мега-амбициозный проект ЖК «Циолковский», не имеющий равных по количеству квадратных метров единовременно вводимого жилья. Кроме того, «Циолковский» и «Солнечная долина» - это жилые комплексы, которые реально украсили центральную часть нашего города. Да, это многоквартирные монолитные дома с высокой плотностью заселения, но это современные и продуманные детские игровые площадки, на мой взгляд, лучшие в городе, это повышенная комфортность мест общего пользования: начиная от отделки подъездов и заканчивая озеленением придомовых территорий. Проектами предусмотрены подземные паркинги, нежилые помещения, обеспечивающие всю необходимую инфраструктуру для жителей комплекса. По сути, застройщик предложил обнинскому рынку недвижимости принципиально новый продукт в сегменте «Комфорт» класса. А городская площадь, которая расположится в непосредственной близости от домов, широко обсуждается общественностью и уже успела заслужить ряд восторженных откликов.
Еще один интересный проект находится на начальной, но активной стадии строительства - ЖК Мирный, уже сдан первый дом. Это жилой комплекс в лесопарковой зоне с собственной инфраструктурой с квартирами в разных сегментах.
Бытует мнением о том, что если строительная компания работает по «программе переселения из ветхого жилья», то строят исключительно «эконом», как говорится, «дешево и сердито». Кто в Обнинске реализует эту программу?
На обнинском рынке ее реализуют две компании: СМУ Мособлстрой переселяет из брусчатых домов на улице Комсомольской и Парковой, а «СберСтройИнвест» делает это в поселке «Мирный». Сформулированное вами ошибочное мнение оба застройщика развеяли в полной мере. ЖК «Мирный» предложил квартиры в сегменте «Эконом+» и такие виды квартир, как пентхаусы – это особый продукт рынка недвижимости и не все застройщики могут его реализовать. Здесь наряду с общепринятым подходом к оценке квартиры учитываются и так называемые «видовые» характеристики, проще говоря – вид из окон.
Кто из местных застройщиков может претендовать на успешную реализацию пентхаусов?
Безусловно, это ЖК «Циолковский» и ЖК «Мирный». В любых других проектах, строящихся в Обнинске, этот вид жилья был бы, на мой взгляд, невозможен. Здесь же они весьма органичны. Не меньшей популярностью пользуются проекты федеральных застройщиков - компаний ПИК и ФСК Лидер. Обе компании достаточно быстро возводят свои дома, интересно благоустраивают внутренние территории и в целом довольно активно осваивают пространство. Оригинален жилой комплекс "Новый город": в этом проекте застройщик сумел представить все виды жилья: от индивидуального – коттеджи, до мало- и многоэтажного.
Вероятно, удаленность этого района от центра города сказывается на продаже жилья в нем?
Когда-то и 51-й микрорайон считали отдаленным, называя городской окраиной. А теперь это центр города. Так и сейчас, говоря о расположении комплекса нужно понимать, что это перспективное направление развития Обнинска, которое активно застраивается и заселяется, а вопрос транспортной доступности, я имею в виду городской общественный транспорт, обязательно будет решен. Дома по классической проверенной технологии строятся в жилых комплексах "Новый бульвар" и "Зайцево". Здесь и просторные квартиры, и коммерческие площади на первых этажах - все это востребовано новоселами.
Отдельно хочу сказать о сразу нескольких застройщиках, которые возводят респектабельные жилые комплексы средней этажности (4-9 этажей). Речь о "Репинке", "Звездном городке" и "Скандинавии". Каждый из них уже зарекомендовал себя с хорошей стороны. Дома - надежные, кирпичные, оснащенные лифтами, строятся с применением самых современных инженерных решений. Кроме того, эти комплексы обеспечивают определенную приватность проживания за счет огороженных территорий, в них продуманы парковки и придомовые территории, предусмотрены индивидуальные парковочные места и гаражи. ЖК «Репинка» на 60% реализованный комплекс, который уже принял первых жильцов, в перспективе здесь будут построены еще три дома. ЖК «Звездный городок» и ЖК «Скандинавия» в активной стадии строительства, выполнено порядка половины работ от общего строительного объема.
Продавать то, что ты не полюбил сам сложно и наоборот, если идея или проект нравится, то достойно и вкусно представить его не составит никакого труда. Помните, каким вам увиделся проект «Скандинавия» и почему Вы, взялись за его реализацию?
Вы абсолютно правы, надо любить свою работу и то, что ты делаешь. В моей практике реализация обнинского жилого комплекса в «эконом» сегменте и коттеджный поселок в Боровском районе. Мне было интересно поработать в сегменте более высокого класса. Понравилось многое: месторасположение комплекса в окружении леса, но с уже обеспеченной и сложившейся инфраструктурой, расположенной в шаговой доступности, включая остановки общественного транспорта. Порадовал и сам проект дома, и привязка его на местности: лес просматривается из окон всех квартир, даже тех, окна которых выходят во двор. Ну и, конечно, впечатлила несвойственная городу тишина. Когда я первый раз приехала на строительную площадку, то поняла, что слышу только звуки стройки и больше ничего - никаких звуков автотранспорта от проспекта Ленина, расположенного всего в 5 минутах ходьбы. Здесь интересное ближайшее окружение комплекса: с одной стороны, сформированный и заселенный комплекс таунхаусов, чуть дальше лыжероллерная трасса. Фактически это идеальное сочетание городской жизни и загородного уюта. А самое главное, будущим жильцам гарантирована абсолютная приватность проживания: огороженная дворовая территория, отдельной и роскошный по обнинским меркам паркинг, отсутствие торговых площадей.
Вы упомянули про паркинг, а гаражи в ЖК «Скандинавия» предусмотрены?
Да, конечно, есть предложение и по индивидуальным гаражам, правда, оно ограничено. Андрей Анатольевич Бурлюк посчитал неприемлемым навязывать будущим жителям покупку гаражей и уменьшать при этом территорию парковки. Проект расширенного свободного паркинга предполагает 48 машиномест. По факту их значительно больше, ведь дорога запроектирована шириной 6 метров, что обеспечивает еще минимум 30 дополнительных мест и все они вне территории двора. Выход на паркинг осуществляется с нулевого этажа, так что будущим жильцам не придется долго добираться до своих автотранспортных средств. Надо отметить, что лифты так же спускаются на нулевой этаж, что обеспечивает дополнительный комфорт.
А почему вы называете цоколь нулевым этажом? На сайте ЖК «Скандинавия» мы увидели акцию на кладовые помещения, расположенные на нем?
Да, это уникальное по сути своей предложение. Нулевым мы его называем, потому что он, по сути, наполовину первый. Наверно запутала вас (улыбается). Этаж утеплён, по всему периметру имеет окна и два выхода из дома, один из которых на уровне нулевой отметки относительно земельного участка. Так вот, именно на нулевом этаже проектом предусмотрены кладовые помещения для каждой квартиры от 5 до 10 кв.м. Согласитесь, что хранить велосипеды, лыжи, спортивное снаряжение, да и много чего «нужно-ненужного» вечно мигрирующего по квартире, удобно вне жилого пространства . Так же здесь предусмотрена колясочная, о семьях с маленькими детьми позаботились вдвойне. Сейчас на кладовые помещения действует акция, они идут в подарок от застройщика, т.е. экономия при покупке составляет от 150 до 300 тысяч рублей. Понятно, что срок любой акции ограничен, но назвать сейчас конкретную дату ее окончания не могу.
В последнее время застройщики стали предлагать квартиры с ремонтом, как говориться «под ключ», такое предложение пользуется спросом?
У некоторых застройщиков это готовое решение, например, у ПИКа, а у кого-то индивидуальный подход, основанный на готовых решениях в определенной ценовой категории. Да, несомненно, это предложение устраивает многих покупателей, в первую очередь тех, кто приобретает жилье с использованием кредитных денежных средств, для них «время – деньги». Но и не только их, многие просто не могут себе позволить заниматься ремонтом, ввиду постоянной занятости на работе, а кто-то просто не любит его делать и хочет въехать в готовое жильё.
А в ЖК «Скандинавия» как решили этот вопрос?
У нас предложение не ограничено и предлагаемый диапазон решений максимально широк. Еще на этапе строительства покупатель может самостоятельно распланировать свою квартиру либо объединить две соседние (внутри квартир нет несущих стен). Он может индивидуально проработать это с проектировщиком комплекса, а застройщик «узаконит» перепланировку к моменту ввода дома в эксплуатацию. ЖК «Скандинавия» предлагает индивидуальный подход к выполнению внутренних ремонтно-отделочных работ, от «а» до «я». На проекте «творит» дизайнер с огромным опытом, который воплощает мечты будущих жителей на дизайн-плане и полностью курирует весь ремонтный цикл.
Как по-вашему, жилплощадь в последнее время стало купить проще или наоборот труднее?
Смотря что вы имеете в виду под "последним временем". В советское время купить квартиру было практически невозможно, равно как, и выбрать что-либо на свой вкус. Брали, что называется, то, что давали. В 90-е подавляющему большинству наших сограждан покупка квартиры и не снилась, время было тяжелое. Тогда народ массово приватизировал то, что досталось ему от государства. И только в 2000-х рынок недвижимости начал расцветать. Но по-настоящему бурный рост возник с момента появления ипотечного кредитования. Ни для кого не секрет, что подавляющее число сделок с недвижимостью осуществляется при помощи ипотеки. Причем как на первичном, так и на вторичном рынках. И как только банки выдают привлекательный процент, рынок мгновенно на него реагирует. Вот и сейчас все ждут запуска вышеупомянутой "семейной ипотеки", которая позволит многим семьям решить свой квартирный вопрос.
В городе, как вы правильно заметили, жилье строится на любой вкус. А какие сейчас предпочтения у покупателей? И, кстати, кто сейчас управляет рынком: продавец или покупатель?
Знаете, при таком богатстве выбора сложно конкретизировать какие-либо предпочтения. Ведь сколько людей, столько и мнений.
Тот факт, что за последние пять лет в Обнинске построено и сдано в эксплуатацию 455 тысяч квадратных метров жилья, и оно продолжает активно строиться, говорит о том, что спрос велик. Причем на жилье разного класса. Общая тенденция практически не меняется: ежегодно рынок поглощает порядка 60% жилья эконом-класс и оставшиеся 40% приходятся на комфорт, комфорт+ и бизнес классы.
Что касается управления рынком в ракурсе вашего вопроса, то, безусловно, им управляет покупатель. Предложение сегодня достаточно велико, а это значит у каждого покупателя есть много альтернативных вариантов. И тут уже он обращает внимание на нюансы: наиболее подходящая планировка, наличие достаточного количества парковочных мест во дворе и подземного паркинга, современные и качественные детские и спортивные площадки, а также оборудованные места для отдыха взрослых, подсобные/кладовые помещения, огороженная территория... и, конечно же, цена. Насколько она соответствует заявленным преимуществам и кажется выгодной.
Что бы вы посоветовали людям, собирающимся приобрести квартиру в новостройке? Какие важные детали подчас упускаются из внимания, а потом доставляют определенные проблемы?
Знаете, немногие могут себе позволить насколько раз поменять жилье. А потому рассматривая варианты, надо учитывать не только те нюансы, которые лежат на поверхности (планировка, этаж, технология строительства), но и такие как наличие необходимого количества парковочных мест (например, с учетом того, что у вас в семье со временем будет не одна, а две машины), наличие удобных и действительно безопасных детских площадок, необходимой инфраструктуры в шаговой доступности и т.д. И, конечно же, смотреть на перспективу: будет ли вам комфортно жить в этом доме и в этом районе через 5, 10, 15 лет...
За что вы любите свою работу?
То есть в том, что я ее люблю вы уже не сомневаетесь? На самом деле, действительно люблю. Иначе не посвятила бы ей 15 лет своей жизни. Люблю за динамичность, возможность постоянно учиться и совершенствовать навыки. За то, что эта сфера активно развивается, появляются новые проекты, новые технологии, новые каналы продаж.
В недвижимости никогда не бывает скучно. Да и ощущение того, что твоя работа приносит пользу - это морально самая лучшая награда. Несмотря на то, что иногда бывает тяжело, мысль о том, что ты помогаешь людям сделать один из самых важных выборов в жизни, придает дополнительные силы и заряд оптимизма.
